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鄂尔多斯楼市复活?中介:房价处在高点 不具投资价值
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埃多斯财产复活

李攻

洁净的空气,高端的教育资源和医疗资源支撑着康巴什的房价。这也意味着鄂尔多斯煤炭城市的转型

在北京大学和清华大学,鄂尔多斯市的学生找不到同伴。

几天前,《第一财经》记者问内蒙古自治区鄂尔多斯市康巴什新区的出租车司机,为什么康巴什的价格在鄂尔多斯的房价中保持基本稳定。他说:你应该去鄂尔多斯看看。今年的高考成绩在鄂尔多斯市第一名,32名学生分别考取了北京大学和清华大学,另有5名学生被香港着名大学录取。

鄂尔多斯市第一中学位于康巴什新区的鄂尔多斯街上。

很难想象这是一座15年前开始建造的城市。由于财产的闲置和人口稀少,曾被描述为“鬼城”。如今的Kangbash越来越充满活力,越来越受欢迎。实际上,清洁的空气,高端的教育资源和医疗资源支撑了康巴什的房价。这也意味着这个鄂尔多斯煤炭城市的转型。

“不建议投资房地产”

与前几年在康巴什相比,街上的汽车数量已大大增加。当时,记者在康巴什看到,在视野范围内,有几个红绿灯没有汽车。现在,在红绿灯路口有一个小团队。行人过马路也需要环顾四周。

记者来到成吉思汗广场西侧的一家销售办事处。销售大厅里只有一名工作人员正在打电话。在外面的雨中,大厅没有开灯,相对昏暗,她以为记者正在看盘子,说这里的建筑物已经卖完了。 “你要来拿这块土地吗?目前的土地不好。”

“如果您出于投资目的购买房屋,我建议您不要再来。投资的目的是获利,它是在低点上升。现在,康巴什的房价处于高位。点,不再是“有投资价值。”她说:“即使有多余的现金,也不建议您将其放在这里。房价可能会上涨,但涨幅应该不大。”

在与该工作人员的谈话中,记者了解到,康巴什地区的居民两极分化。首先,年轻人很多,其次,年轻人很多。老人喜欢这里的环境。

她说,当记者要求康巴什买房时,“是否还有更多的公务员,因为鄂尔多斯市政府已经从东胜区迁至康巴什”,她说。康巴什本身就是一座花园城市,更不用说“更多的公园”了。

“周围地区的一些人的孩子现在正在读初中甚至是小学。他们来江桥买房。目的是将来有机会去上一所好的中学。如果您进行投资,这就是一项投资。”

从对等方接收数据时失败

东胜区的市民中心位于该区较中心的位置。记者在这里遇到一位正在晨跑的市民,她告诉第一财经记者,2016年,她在附近买了一套房,当时的价格是每平方米3500元,现在可以卖到6000元。她觉得自己是买在了低点。

她认为,在2016年前后,东胜区的房价到达了低点,随后开始回升,现在已经回升到2010年前后的水平了。

那时的房价飙升是因为煤炭经济,从2006年起,在煤炭产业带来的资金支撑下,鄂尔多斯房地产业开始爆发,房价在一两年的时间里从每平方米1500元飙涨至5000~6000元,上万元的楼盘也不鲜见,一房难求是当时的普遍现象。2010年,是鄂尔多斯楼市最为火爆的年份。

但其后鄂尔多斯的房价就出现了断崖式下滑。对其中的原因,鄂尔多斯的一位人士有这样一段分析:当初有大量新闻报道鄂尔多斯的房子有投资价值,三千元一平方米,吸引了很多人包括邻近省份的来考察。之后觉得环境不错,就选择来这里买房。当买房的人越来越多,房产商就逐步涨价,越涨价让等着买房的人越着急,就造成越买越涨、越涨越买这么一个局面。但正因鄂尔多斯当初扩建速度过快,房源一下增加很多,所以房价暴跌厉害。这就好像饭馆,你看着里面好多人,你也会进去吃饭。要是一个人都没有,你会怀疑这饭馆有问题。

房地产去库存与鄂尔多斯的转型

2016年3月,鄂尔多斯市下发了《房地产市场平稳健康发展的实施意见》,其中的一个重要方面就是去库存。

严格房地产开发土地供应管理被列为第一条。“意见”中说:建立房地产去库存与房地产开发建设用地挂钩制度,房地产去库存工作未完成的旗区,从严控制房地产开发建设用地供应,中心城区范围内各经济开发区(园区)不再供应商品住房用地。这应该就是上述工作人员说拿地不易的原因。

“2016年及2017年,鄂尔多斯通过棚改消化的存量商品房面积分别为589.8万平方米和511万平方米,而2014年和2015年两年合计消化的存量商品房面积仅588万平方米,不及2016年一年。”鄂尔多斯政府工作报告中的数据显示。

截至目前,鄂尔多斯市已经消化房地产库存1635万平方米,房地产市场“量价平稳”。日前,在内蒙古自治区庆祝中华人民共和国成立70周年鄂尔多斯市专场新闻发布会上,鄂尔多斯相关领导这样说。

房价回升的一个重要原因是供应量的减少。根据鄂尔多斯市发布的年度社会经济发展情况公报,2009年,该市房屋竣工面积396.6万平方米,2017年房屋竣工面积44.9万平方米。

记者注意到,虽然鄂尔多斯的房价回升,但矛盾仍未解决。拿房地产施工面积来说,根据上述公报,2010年,该市房地产开发施工面积为4122.4万平方米,其后的数年间,竣工面积加起来不超过1300万平方米。这中间存在近3000万平方米的差距。

即使在东胜区市民中心附近,记者也看到多处的烂尾开发项目。出了鄂尔多斯伊金霍洛机场就是一片开发区,这里的道路以经纬命名,记者看到,最多到了纬18路,并且这些建筑很多看不到施工的迹象。这个“库存”恐怕更难消化。

今年鄂尔多斯的政府工作报告称,坚持把化解政府债务、防范金融风险与服务实体经济结合起来,防范化解重大风险作为工作的重要方向。而2018年共计化债471亿元,完成年度化债任务的117%。

继续改变“一煤独大”的状况,也是鄂尔多斯发展的重要方向。在2010年前后,鄂尔多斯的煤炭产业占到了GDP的75%,这几年经过逐步化解转型,该市非煤产业增加值占到规模以上工业增加值的50%,2018年,非煤产业投资占工业总投资的77.1%。同时,近年来,鄂尔多斯累计退出煤炭产能1335万吨。

煤炭经济仍然是鄂尔多斯的重要经济支柱。去年,鄂尔多斯的煤炭产销量分别达到6.16亿吨和6.64亿吨。但鄂尔多斯煤炭产业现在面临的任务是转型升级。为此,鄂尔多斯聘请了国家权威研究机构,科学编制经济高质量发展研究报告、现代能源经济示范区规划、现代煤化工产业示范区总体规划,在煤炭深加工方面进行布局,今年新开工5个清洁煤电项目。

【作者:李攻】 (编辑:文静)

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